Documentación

Esta sección resume, a nivel ejecutivo, la metodología de valorización automatizada de HousePricing. El modelo entrega estimaciones basadas exclusivamente en información pública y está diseñado como herramienta de apoyo para análisis, validación y monitoreo; no reemplaza una tasación comercial ni el juicio profesional.

HousePricing utiliza únicamente fuentes públicas, estructuradas mediante procesos automatizados propios. Las principales fuentes son:

• Servicio de Impuestos Internos (SII): transacciones y catastro de roles (actualización aprox. cada 4 meses).
• Conservadores de Bienes Raíces (CBR): validación de compraventas reales y trazabilidad de inscripciones (mensual).
• Tesorería General de la República (TGR): identificación de propietarios y datos asociados (semanal).
• Portales inmobiliarios: Portal Inmobiliario, Toctoc, Goplaceit, El Mercurio, Portal Terreno (semanal).
• Datos propios HousePricing: enriquecimiento de atributos y normalizaciones internas (continuo).

Además, se realizan procesos de depuración y validación cruzada entre fuentes para normalizar inconsistencias y excluir señales no representativas.

La estimación se construye sobre un modelo explicable de comparables basado en K-Nearest Neighbors (KNN). En términos simples:

• Se define una métrica propietaria de "distancia" para medir similitud entre la propiedad objetivo y comparables.
• Se priorizan transacciones reales como señal principal.
• Se utiliza oferta publicada como señal complementaria cuando aporta cobertura o consistencia adicional.
• Se aplican controles automáticos que priorizan "no entregar estimación" en lugar de entregar valores con señal insuficiente.

El modelo es completamente automático y no incluye ajustes humanos ex post.

Variables consideradas (según tipo de propiedad):

• Ubicación (lat/long) y micro-barrio (alta relevancia)
• Superficie útil y/o total (media)
• Antigüedad/año construcción (alta a media)
• Tipologías (dormitorios/baños) en casas y departamentos
• Estacionamientos/bodegas, piso/orientación y amenities en departamentos (cuando aplica)

Variables no consideradas directamente en el cálculo:

Materialidad/calidad constructiva y estado interior (remodelaciones, terminaciones), por no estar disponibles de forma confiable en fuentes públicas. Estas diferencias se capturan indirectamente mediante el rango min/max del output y, para usuarios de planes, mediante herramientas complementarias (ej. recomendación IA y criterio profesional).

Como todo modelo automatizado, el modelo presenta limitaciones más marcadas en:

• Mercados de baja liquidez
• Propiedades altamente heterogéneas
• Terrenos y locales comerciales (por alta dispersión y menor comparabilidad)
• Contextos con información insuficiente o inconsistencias entre fuentes

En estos casos, HousePricing prioriza identificar la incertidumbre y, si corresponde, no entregar estimación.