Calculadora de rentabilidad inmobiliaria
¿Cuánto rinde realmente una propiedad? Calcula la TIR real en UF y compárala con cualquier otra inversión. Mueve los supuestos y, cuando pongas números de fantasía, te vamos a avisar.
| Año | Pie | Arriendo | Dividendo | Saldo créd. | Venta | Flujo año |
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¿Y con los números reales de esta propiedad?
Ingresa una dirección o ROL y obtén la tasación, el arriendo esperado y el informe completo con datos reales de mercado.
Ver informe de ejemplo¿Cómo se calcula la rentabilidad de una propiedad?
La forma más completa de medir la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es la TIR (Tasa Interna de Retorno): una sola métrica que ordena todo lo que pones y todo lo que recibes a lo largo del tiempo, y te dice cuánto rinde tu capital por año.
El cálculo considera tres flujos. Lo que pones al inicio: el pie. Lo que inyectas (o recibes) cada mes: la diferencia entre el arriendo y el dividendo. Y lo que recuperas al vender: el precio de salida menos lo que aún le debes al banco. Con esos flujos ordenados año a año, la TIR es la tasa que los hace equivalentes — el número que puedes comparar directo contra un fondo indexado, un depósito a plazo o cualquier otra inversión.
Un ejemplo: un departamento de 3.000 UF con 10% de pie, arriendo de 11,25 UF/mes, crédito a 4% UF a 25 años y una plusvalía de 1% real anual, vendido a los 10 años, entrega una TIR cercana al 7% real anual en UF. Esta calculadora existe para que hagas ese número tú mismo, con tus propios supuestos, antes de tomar la decisión.
Qué modela esta calculadora: una inversión bajo el modelo de renta tradicional — compras con crédito hipotecario, arriendas de forma continua durante el horizonte de inversión y vendes al final. No modela renta corta (tipo Airbnb), compra para remodelar y revender, ni desarrollo inmobiliario, que tienen estructuras de flujo distintas.
¿Qué es una buena TIR inmobiliaria?
El benchmark honesto es lo que rinde tu capital en la alternativa. El S&P 500 promedia históricamente en torno a 6,5–7% real anual (ajustado por inflación); un depósito a plazo en UF rinde bastante menos. Una TIR inmobiliaria sobre 6,5% real compite de igual a igual con un fondo indexado — considerando que implica más gestión, menos liquidez y apalancamiento de por medio. Bajo 4%, conviene evaluar si el esfuerzo lo justifica. Y en cualquier caso, mientras más alta sea la plusvalía que necesitas asumir para que el número cierre, más frágil es la inversión.
Preguntas frecuentes
¿Qué plusvalía anual debo asumir?
En términos reales (sobre UF), la mayoría de las comunas de Chile ha promediado entre 0% y 2% anual en la última década; muy pocas sostienen más de 2% por períodos largos. Las cifras más altas que a veces se citan suelen provenir de períodos excepcionales o de variaciones nominales (sin descontar inflación). Un supuesto conservador entre 0,5% y 1,5% real es un buen punto de partida; mientras más dependa tu resultado de una plusvalía alta, más sensible es la inversión a ese supuesto.
¿El dividendo incluye los seguros?
En esta calculadora, sí. La cuota informada en una cotización suele corresponder solo a capital más interés; el dividendo que efectivamente se paga cada mes agrega el seguro de desgravamen y el de incendio/sismo, que en conjunto suman en torno a 6% adicional. La diferencia parece menor, pero en el ejemplo de 3.000 UF cambia la TIR en más de 1,5 puntos. Por eso acá se calcula con el dividendo completo.
¿Por qué el arriendo se multiplica por 11 y no por 12?
Porque en la práctica hay vacancia entre arrendatarios, meses de corretaje y mantenciones. Asumir 12 meses de arriendo perfecto todos los años sobreestima la rentabilidad. Usar 11 meses efectivos es una convención conservadora y razonable; si tu propiedad está en una zona de alta demanda puedes ajustarlo, sabiendo qué estás asumiendo.
¿Qué diferencia hay entre cap rate y TIR?
El cap rate es una foto: arriendo anual dividido por el precio de la propiedad. No considera el crédito, ni los seguros, ni la vacancia, ni la plusvalía, ni cuándo vendes. La TIR es la película completa: toma todos los flujos reales (pie, aportes mensuales, venta, deuda) y los convierte en un retorno anual comparable con cualquier otro activo. Un cap rate de 5% puede esconder una TIR de 3% o de 8% dependiendo del financiamiento.
¿De dónde salen los datos reales de HousePricing?
De transacciones reales inscritas en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) — no de precios de publicación — combinadas con la oferta publicada, cubriendo más de 200 comunas con más de 15 años de historia. Con la dirección exacta de una propiedad podemos entregarte su tasación, el arriendo esperado y el informe completo.
Simulación referencial. TIR calculada sobre UF; supuestos: dividendo con seguros, arriendo ×11.