Rentabilidad real de un arriendo en Chile: cómo calcularla sin errores

La rentabilidad real de un arriendo en Chile se calcula restando los gastos anuales de operación al ingreso de arriendo efectivamente cobrado en un año, y dividiendo ese resultado por el precio de compra de la propiedad. El resultado, multiplicado por 100, es la rentabilidad neta anual en porcentaje. La fórmula en sí es simple. El error que más cambia el resultado casi siempre ocurre antes de aplicar la fórmula, en qué número de arriendo se usa para partir el cálculo. Este artículo explica la fórmula completa, qué gastos descontar, y por qué la regla del "cap rate del 5%" que circula en el mercado inmobiliario chileno aplica a una porción mucho menor de las propiedades de lo que parece.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un arriendo en Chile?

La fórmula base para la rentabilidad neta anual es:

Muchos análisis de rentabilidad en Chile usan 11 meses en lugar de 12 para incorporar de forma conservadora la vacancia promedio entre arrendatarios. Es un ajuste razonable como punto de partida, aunque la vacancia real varía según la comuna, la tipología y el estado del mercado en ese momento. Un informe de tasación HousePricing entrega la estimación de arriendo y la evolución de días de colocación de la zona, los dos insumos que más deberían ajustar este número para una propiedad específica.

¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y cap rate?

La rentabilidad bruta divide el arriendo anual por el precio de compra, sin descontar ningún gasto. Es el número más rápido de calcular y el que más circula en conversaciones informales, pero también el que menos dice sobre lo que un inversionista realmente recibe.

¿Es cierto que el cap rate promedio en Chile es 5%?

No para la mayoría del mercado. Según el catastro completo de roles habitacionales analizado por HousePricing, menos del 25% de las propiedades de arriendo en Chile se ubica en el rango de cap rate entre 4,5% y 5,5% que suele citarse como "el promedio". El resto se reparte en un rango más amplio, con una porción relevante por debajo de ese nivel, en particular en comunas de precio de compra alto donde el arriendo no sube a la misma velocidad que el valor de la propiedad.

¿Qué gastos se descuentan para llegar a la rentabilidad neta?

Los gastos que se restan del arriendo anual para llegar al ingreso operativo neto incluyen, como mínimo, las contribuciones, los gastos comunes durante los períodos de vacancia, el seguro de arriendo y un monto de mantenimiento anual estimado.

¿Cómo se ve este cálculo aplicado a un caso?

Un ejemplo simple, con cifras redondas para ilustrar el mecanismo: un departamento comprado en 4.000 UF, con un arriendo real de mercado de 16 UF mensuales (la estimación ajustada a partir de múltiples publicaciones comparables en esa comuna y tipología, y no el precio tomado de un solo aviso sin ajustar) y gastos anuales de operación estimados en 8 UF.

La diferencia entre 4,2% y 4,9% no es un error de redondeo. Es la diferencia entre decidir con una estimación realista o con el número que hace parecer mejor la inversión. Sobre un horizonte de varios años, siete décimas de punto porcentual de rentabilidad mal calculada pueden justificar comprar una propiedad que en la práctica rinde menos de lo esperado.

¿Por qué no conviene partir el cálculo con el arriendo publicado en portales?

El arriendo publicado en un aviso individual puede estar alineado con el mercado o puede ser una cifra aspiracional del propietario, sin que quien lo consulta tenga forma de saberlo a partir de una sola publicación. En Chile, el margen de negociación real sobre el arriendo publicado tiende a ser bajo: la mayoría de las propiedades se arrienda cerca del precio anunciado, pero eso no evita que avisos puntuales estén sobreprecio o mal calibrados frente al resto de la oferta comparable. Partir el cálculo de rentabilidad con el precio de un solo aviso, sin contrastarlo contra publicaciones comparables en la misma zona y tipología, sobreestima o subestima el resultado antes de aplicar cualquier fórmula.

¿Cuándo conviene mirar el cap rate en vez de la rentabilidad bruta?

La rentabilidad bruta sirve como primer filtro rápido para descartar opciones evidentemente fuera de rango. El cap rate es la métrica que vale calcular antes de comprometerse con una propiedad específica, porque incorpora los costos reales de mantenerla generando ingresos y permite comparar activos entre sí de forma más justa.

¿Qué otras variables conviene revisar junto a la rentabilidad?

La rentabilidad y el cap rate responden una pregunta puntual: cuánto ingresa la propiedad hoy en relación a lo que costó. No dicen nada sobre si ese ingreso va a sostenerse, ni sobre cuánto puede valer la propiedad en el futuro.

¿Cómo obtener estos datos para una propiedad específica?

Calcular la rentabilidad real de una propiedad de arriendo toma minutos una vez que se tienen los tres números correctos: una estimación de arriendo ajustada a partir de múltiples comparables, el precio de compra real, y los gastos de operación. Nuestro informe de tasación entrega el precio de venta con datos de transacciones reales del CBR, SII y TGR, y el arriendo estimado a partir de datos de oferta de portales con múltiples capas de limpieza, evitando el punto de partida más común para calcular mal: tomar el precio de un solo aviso sin compararlo contra el resto del mercado.